8月重点城市中高档项目成交大幅走高
时间:2013-09-06 17:02 作者: 搜房评网 点击: 0条评论
7月以来,十大重点城市的交易量出现阶段性降温,但进入8月,不管是从同比还是环比数据来看,市场供应放量明显,成交量有所回升,市场表现好于预期。

1、部分城市预售证审批松动促市场供应放量, 8月成交量好于预期

7月以来,十大重点城市的交易量出现阶段性降温,但进入8月,不管是从同比还是环比数据来看,市场供应放量明显,成交量有所回升,市场表现好于预期。

从供应量来看,8月10个重点城市明显放量,环比上月全线增长,其中深圳增幅更达到125%;与去年同期相比,绝大多数城市的供应量均有所增长,北京、深圳、武汉增幅甚至超过100%。究其原因,进入8月以来,北京、广州等地放宽预售证审批,使得前期积压的新增供应集中释放,中高档项目表现尤其明显,这在客观上促进了8月份的市场成交。虽然8月适逢传统销售淡季,且多数城市遭遇罕见酷暑,但受供应放量的刺激,8月半数以上城市成交量较7月有所回升,总体好于预期。

从消化周期来看,8月全国重点城市除杭州、天津、武汉外,大多数城市消化周期同比去年7月均有所下跌。从数据上来看,重点城市的消化周期几乎都在11个月以内,上海、武汉、成都、重庆这些城市的消化周期都在10个月左右,房地产市场供需较为平衡。而北京、广州、深圳、杭州、南京等城市的消化周期仅为6个月左右,过少的库存或会造成房价大幅上涨。

2、市场短期风险:重点城市供求表现基本平稳,北京、深圳、杭州消化周期仍在半年左右

我们通过研究城市房地产市场的两大维度(供求比、存量消化周期)对城市风险进行对比分析,通常我们认为:库存消化周期方面,在一年左右较为平衡,高于18个月市场将呈现供过于求,低于6个月则为供不应求;供求比方面,在0.8-1.2之间较为平衡,高于1.2市场呈现供不应求,低于0.8则为供过于求。

8月份,重点城市供求表现基本平稳,除上海、南京、天津以外,其余城市消化周期基本与去年同期持平。从数据来看,天津的消化周期仍接近18个月的,市场风险犹存;北京、南京、广州、深圳和杭州五个城市已经逼至6个月附近,而南京消化周期仅为4个月,未来供求矛盾激烈。一方面库存在快速下降,另一方面供应却没有相应地跟进,如果这一现状不能得到明显的改善,重点城市未来供求矛盾激烈,房价上涨压力大。

3、北京中高档项目成交占比大幅走高,小户型成交占比集体上扬

从成交价格结构来看,一线城市中高档项目成交占比仍然处于高位。上海方面,各档次成交占比相对稳定,中高档成交占比上手势头不减,月内山水四季城、长泰东郊御园等外环大盘,凭借相对良好的配套获得了消费者青睐;北京方面,中建国际港二期月内快速去化1293套,勇夺8月北京金额榜销冠,并带动中高档项目成交占比于高位大幅上升11%。

从面积段结构来看,小户型成交占比集体上扬。 上海方面,各户型成交占比相对稳定,90-120㎡户型在招商虹桥华府、山水四季城、大华锦绣华城二期等品质开发商项目的带领下,成交占比仍居于各面积段首位;北京方面,则是中国铁建·国际花园、首开·熙悦山二期等小户型项目出现集中成交,月内成交占比大幅上升;深圳方面,小户型成交占占比延续前期走势,仍然居于高位,并在莱蒙水榭春天、万科翡丽郡花园等项目的带领下高位上扬。

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